Quali limiti normativi ci sono per l'affitto turistico?

Le norme sull'affitto turistico

Per chi vuole affittare un appartamento o una casa vacanze è possibile ricorrere ad una particolare forma di locazione, semplificata negli adempimenti burocratici e assoggettata ad un regime fiscale particolare e agevolato, chiamata affitto turistico.

La principale limitazione della locazione turistica è forse quella riguardante la durata: non è possibile infatti utilizzare questo tipo di regime contrattuale agevolato per affittare un immobile residenziale per un periodo superiore ai 30 giorni all'anno anche non consecutivi.

Essendo stato studiato per favorire le locazioni turistiche questo tipo di regime contrattuale presenta però molti vantaggi dal punto di vista dello snellimento burocratico, ad esempio con l'assenza di registrazione del contratto di affitto, anche se comunque l'identità degli affittuari deve essere sempre comunicata alle autorità di Pubblica Sicurezza.

Grazie a queste semplificazioni burocratiche l'affitto turistico è perfetto per chi desidera trovare una casa vacanze per un periodo di relax, magari in compagnia di cani e gatti, come proponiamo qui su Dolidays. Dal punto di vista dei proprietari di immobili turistici, d'altra parte, la locazione turistica garantisce di poter avere la giusta flessibilità per rendere profittevole questo tipo di investimento immobiliare.

Affitto turistico e affitto breve

Accanto alla formula tradizionale dell'affitto turistico, dal 2017 la legislazione italiana ha introdotto un regime particolare di locazione adatto ad immobili per scopo turistico che prende il nome di affitto breve. Estremamente utilizzata sia per affittare immobili per turismo, sia per viaggi di lavoro o brevi soggiorni di studio, questa formula è stata introdotta con l'intento di regolamentare le varie offerte già presenti su portali come i famosi Airbnb e Booking.com o il nostro Dolidays, specializzato in case vacanze in cui si può andare anche con cani e gatti.

Sintetizzando, possiamo dire che le norme sugli affitti brevi prevedono alcune limitazioni e caratteristiche fondamentali:

• la durata del soggiorno non deve superare i 30 giorni durante l'anno, come per l'affitto turistico;
• l'immobile deve essere arredato e possedere alcune dotazioni di base;
• chi si occupa della gestione dell'immobile turistico deve dichiarare, entro 24 ore dall'inizio della locazione, alla Polizia di Stato, mediante un apposito portale Internet, i dati anagrafici di chi occupa l'immobile;
• l'appartamento o la casa vacanze deve essere registrato in un elenco regionale;
• il proprietario deve fornire alcuni servizi, come la fornitura di biancheria per la casa e la pulizia periodica, mentre non può somministrare pasti o offrire un servizio di portierato;
• naturalmente, nei Comuni che attualmente la prevedono, è obbligatorio il pagamento della tassa di soggiorno prevista dalle norme comunali;
• dal punto di vista fiscale, i canoni di affitto possono essere tassati, in modo diretto e indipendente dalla dichiarazione IRPEF, con una cedolare secca del 21%, che consente alla maggior parte dei contribuenti un notevole risparmio.

Sia per gli affitti brevi, sia per gli affitti turistici, le limitazioni normative sono studiate, come si nota facilmente, per garantire la pubblica sicurezza e avere una buona tracciabilità fiscale, anche in un regime contrattuale che presenta numerose semplificazioni e agevolazioni.

Il limite sul numero degli immobili da affittare

Sia l'affitto turistico, sia l'affitto breve possono essere anche un veicolo di concorrenza sleale nei confronti di hotel, B&B e campeggi soprattutto nei casi in cui un privato o un'azienda abbiano molte unità immobiliari da affittare nella stessa zona. In effetti, le agevolazioni di cui godono l'affitto breve e l'affitto turistico si basano sul fatto che l'attività di locazione non sia un'attività imprenditoriale e quindi possa non essere soggetta a tutte le limitazioni burocratiche e fiscali delle imprese.

Per questo motivo la legge di bilancio 2021, ai commi 595 e 596 dell'articolo 1 della legge 178/2020, introduce un'importante novità riguardante gli affitti brevi e gli affitti turistici. In pratica, nel momento in cui uno stesso soggetto mette in locazione un numero di immobili turistici superiore a quattro, perde automaticamente le agevolazioni e le semplificazioni legate all'attività non imprenditoriale e deve soggiacere, invece, alle norme previste per le imprese. 

Di fatto queste novità sugli affitti turistici e sugli affitti brevi non riguardano la maggior parte dei proprietari di case vacanza che desiderano affittare a scopo turistico appartamenti o case indipendenti. D'altra parte, la tassazione sugli affitti brevi e sugli affitti turistici è comunque estremamente conveniente e spesso costituisce un ottimo motivo per cui chi possiede un immobile in una località turistica dovrebbe considerare seriamente di affittarlo, magari proprio rivolgendosi a noi di Dolidays.

In effetti, il mercato di chi ricerca un immobile turistico per passare un periodo di villeggiatura in compagnia dei propri amici a quattro zampe è in costante incremento e quindi, ben consapevoli di quali siano i limiti normativi dell'affitto turistico, questo tipo di investimento è di sicuro molto interessante.